IEE
Informe de Evaluación de Edificios
Por José Ramón Fdez. Vázquez de Prada. Arquitecto
La "Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas", denominada en algunos ámbitos como "la de las tres erres", establece en su art 4 la naturaleza de IEE. Dice textualmente lo siguiente: Artículo 4. El Informe de Evaluación de los Edificios.
1. Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente, de conformidad con lo dispuesto en la disposición transitoria primera, para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.
2. El Informe de Evaluación que determine los extremos señalados en el apartado anterior, identificará el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral y contendrá, de manera detallada:
a) La evaluación del estado de conservación del edificio.
b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
Cuando, de conformidad con la normativa autonómica o municipal, exista un Informe de Inspección Técnica que ya permita evaluar los extremos señalados en las letras a) y b) anteriores, se podrá complementar con la certificación referida en la letra c), y surtirá los mismos efectos que el informe regulado por esta Ley. Asimismo, cuando contenga todos los elementos requeridos de conformidad con aquella normativa, podrá surtir los efectos derivados de la misma, tanto en cuanto a la posible exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas, como en cuanto a la posible realización de las mismas en sustitución y a costa de los obligados, con independencia de la aplicación de las medidas
El Informe de Evaluación de los Edificios.
De manera esquemática, en la aplicación e interpretación práctica de citada norma, hemos de considerar que el IEE (Informe de Evaluación de Edificios) estará integrado por tres partes:
A. Informe de conservación.
Este apartado se puede considerar asimilable al anterior ITE, con ciertas adaptaciones y modificaciones.
Como se ha indicado en múltiples ocasiones las Inspecciones Técnicas de los Edificios (ITE), o sus figuras asimilables, se presentan como una medida necesaria, aunque quizá no suficiente, pero imprescindible, para posibilitar, o fomentar, la correcta conservación de los Bienes edificados del Patrimonio Arquitectónico y por tanto la salvaguarda de una parte sustancial del Patrimonio Cultural común. Se entiende que este procedimiento ha de evitar las carencias en el cumplimiento de los deberes de mantenimiento de los inmuebles ya establecidos legalmente, en tanto se fija el trámite administrativo para su control.
La medida, así pues, lejos de presentarse como una carga a la propiedad, ayuda al cumplimiento de los deberes establecidos desde hace muchísimos años para los titulares de derechos de los Bienes inmuebles, y por tanto desarrolla el deber social de la propiedad. Por otra parte, se ha considerar una práctica adecuada y muy interesante para la salvaguarda del Patrimonio colectivo y para incrementar las garantías de seguridad y la calidad de vida de los ciudadanos.
Quizá con este INFORME Y PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE CONTROL evitaremos las habituales ruinas por incumplimiento de los deberes de conservación.
B. Informe de Accesibilidad.
Esta parte se formaliza en un informe del estado actual con respecto al cumplimiento de las normativas de accesibilidad y una propuesta razonable, si fuera posible, para adecuar el edificio a la citada normativa.
Teniendo en cuenta la formación y capacidad del Arquitecto en el análisis de los estados actuales y en llevar a cabo proyectos de actuaciones de reforma o rehabilitación de inmuebles, lo ha de configurar como el actor en el campo de la edificación más transversal y adecuado en este caso.
Teniendo en cuenta la formación y capacidad del Arquitecto en el análisis de los estados actuales y en llevar a cabo proyectos de actuaciones de reforma o rehabilitación de inmuebles, lo ha de configurar como el actor en el campo de la edificación más transversal y adecuado en este caso.
C. Certificado de eficiencia Energética.
La tercera parte del IEE, será un Certificado de eficiencia Energética en el que se valora la respuesta energética del Bien, en cumplimiento de la Normativa aplicable.
La Certificación de eficiencia energética de los edificios es una exigencia derivada de la Directiva 2002/91/CE. Esta Directiva se transpone parcialmente al ordenamiento jurídico español a través del Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, por el que se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción.
EL Real Decreto 235/2013 , de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, entró en vigor el día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado nº 89 (13/04/2013), siendo voluntaria su aplicación hasta el 1 de junio de 2013. A partir de ese momento, la presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda, será exigible para los contratos de compraventa o arrendamIento celebrados a partir de dicha fecha.
IEE, LA CAPACIDAD Y LA COMPETENCIA DE
LOS ARQUITECTOS SUPERIORES
Es razonable entender que una de las funciones principales del IEE, será la de valorar la situación física estructural de los edificios sometidos a Informe, para favorecer la seguridad de los espacios habitables, y asi proteger a los habitantes y usuarios de los inmuebles.
El Proyecto de decreto en su art 5, indica que el Informe de Evaluación ha de contemplar "El estado de conservación del edificio, incluyendo sus elementos estructurales, constructivos y las instalaciones que no requieran, por su normativa sectorial, inspecciones técnicas específicas, constatando las patologías o deficiencias que se puedan apreciar mediante una inspección organoléptica."
La Ley de Ordenación de la Edificación establece que “Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto". Lo que quiere decir que para los edificios de carácter administrativo, cultural, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural, la competencia es de los arquitectos.
Por otra parte:
La SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO de 30 de octubre de 1999, Sección 5ª, Recurso de casación 727/94, Ponente Mariano de Oro-Pulido y López, ofrece un buen ejemplo de una fundamentación que se repite casi siempre: las facultades de los arquitectos técnicos se relacionan con las edificaciones o construcciones “que carezcan de complejidad técnica constructiva por no resultar necesarias obras arquitectónicas básicas, tales como cimentación, estructuras de resistencia o sustentación, forjados y otros similares”, añadiendo que “la finalidad a la que responden las indicadas soluciones jurisprudenciales es la de la garantía de la seguridad, derivada, ante todo, de la formación y preparación técnica del profesional que redacta el proyecto, resultando así que lo que se presenta como un conflicto entre los profesionales, en el fondo no es sino el problema de las garantías de seguridad en la edificación y por tanto de la misma vida humana, lo que determina que las dudas -muchas, por cierto, dada la oscuridad interpretativa del aludido precepto legal- se resuelven en el sentido de la búsqueda de la mayor seguridad y por tanto de la exigencia de la titulación -formación propia de los estudios superiores. El anterior criterio interpretativo se ha mantenido en las más recientes Sentencias de 29 de enero y 11 de marzo de 1996, 20 de noviembre de 1998, 15 de junio, 17 de julio, 16 de septiembre y 11 de octubre de 1999, etcétera”.
En los supuestos legales en que se permite expresamente la intervención de los arquitectos técnicos en fase de proyecto (intervenciones parciales en edificios construidos que no alteren la configuración arquitectónica, demolición, y proyectos de organización, seguridad, control y economía de obras de edificación)
(Según Dictamen emitido por Santiago Muñoz Machado).
Asi pues podemos concluir que los técnicos capaces, compententes e idóneos, para poder actuar, y por ello para poder valorar adecuadamente, materias de complejidad técnica constructiva, obras arquitectónicas básicas, tales como cimentación, estructuras de resistencia o sustentación, forjados y otros similares , son los arquitectos superiores.
(Según Dictamen emitido por Santiago Muñoz Machado).
Asi pues podemos concluir que los técnicos capaces, compententes e idóneos, para poder actuar, y por ello para poder valorar adecuadamente, materias de complejidad técnica constructiva, obras arquitectónicas básicas, tales como cimentación, estructuras de resistencia o sustentación, forjados y otros similares , son los arquitectos superiores.
En todo caso ha de entenderse, que los Arquitectos, en tanto los responsables mas cualificados y expertos en la proyectación, diseño y construcción de edificios y espacios habitables, tienen la mayor cualificación y conocimiento, para valorar las edificaciones y estudiar su estado de conservación, accesibilidad y eficiencia energética.
Por otra parte, con la formación continua de los Arquitectos, incluso con el seguimiento y superación de diferentes cursos específicos en la materia, se configuran como los profesionales a los que confiar la evaluación e inspección de los inmuebles, para detectar sus posibles patologías y establecer las medidas oportunas para corregir deficiencias y restablecer el buen estado del Bien.
Si somos capaces de entender que su mayor cualificación no suele reportar mayor coste en igualdad de trabajo, en tanto en el mercado ofrecen precios y honorarios similares que otros profesionales, la elección parece clara si se desea un informe adecuado.
Así mismo ha de indicarse que la formación del Arquitecto en materia humanística, artística y técnica le permite entender los Bienes edificados como elementos complejos insertados en un medio territorial y un entorno histórico, social y cultural, que presentan diferentes características estructurales, constructivas, técnicas, estéticas, funcionales, compositivas, etc.. que han de tenerse en cuenta conjuntamente para la adecuada valoración del inmueble, y para salvaguardar los valores merecedores de protección, desde puntos de vista complementarios y confluyentes.
Por otra parte ha de indicarse que El Arquitecto será capaz de integrar enfoques desde los conceptos de la protección del Patrimonio Cultural, desde el análisis de la colaboración del edificio en la imagen urbana, desde las percepciones sensoriales o de confort de sus usuarios, o bajo el estudio de la funcionalidad del edificio, y de la adecuada eficiencia del mismo para cumplimentar las diferentes solicitaciones que precisamos actualmente.
ITE CULTURAL
Finalmente ha de manifestarse que seria muy conveniente para la correcta salvaguarda del Patrimonio Arquitectónico de Asturias, parte fundamental del Patrimonio Cultural de Asturias, el establecimiento en el reglamento autonómico, en desarrollo de la norma estatal, en el IEE de un apartado en el que se recoja la Protección cultural del Bien en tanto integrante del Patrimonio Cultural de Asturias, y en ese caso fijar la necesidad de desarrollar unos apartados especificas en los que se evalúe el estado de los valores culturales protegidos o merecedores de protección, los elementos discordantes, y las medidas o actuaciones necesarias para la correcta conservación del Bien.
Por ultimo quisiéramos desarrollar una reflexión en tanto sin esta medida anterior, IEE CULTURAL, y sin la tutela del Servicio de Patrimonio Cultural podría darse el caso que en un Informe de Evaluación de Edificio que estudie un Bien del Patrimonio Cultural, que sea tramitado ante el Ayuntamiento correspondiente, se propongan actuaciones desarrolladas en el oportuno Proyecto Técnico, etc.. que sin embargo no sean admisibles por el órgano competente en materia de Patrimonio Cultural. Está situación sometería a los ciudadanos y a la Administración a un gran numero de conflictos y podrían ocasionar la perdida de innumerables valores del Patrimonio común.
Por ultimo quisiéramos desarrollar una reflexión en tanto sin esta medida anterior, IEE CULTURAL, y sin la tutela del Servicio de Patrimonio Cultural podría darse el caso que en un Informe de Evaluación de Edificio que estudie un Bien del Patrimonio Cultural, que sea tramitado ante el Ayuntamiento correspondiente, se propongan actuaciones desarrolladas en el oportuno Proyecto Técnico, etc.. que sin embargo no sean admisibles por el órgano competente en materia de Patrimonio Cultural. Está situación sometería a los ciudadanos y a la Administración a un gran numero de conflictos y podrían ocasionar la perdida de innumerables valores del Patrimonio común.
Proyecto de Decreto por el que se aprueba el Reglamento por el que se regula el Informe de Evaluación de Edificios y se crea el Registro de Informes de Evaluación de los Edificios, sometido a información publica según publicación en el BOPA del 23/05/2016.
CAPÍTULO I
Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto. El presente decreto tiene por objeto regular el Informe de Evaluación de los Edificios, conforme a lo previsto en el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (en adelante, TRLSRU), así como crear el Registro integrado de Informes de Evaluación de los Edificios y regular su organización y funcionamiento en el Principado de Asturias.
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
1. El presente decreto será de aplicación a los edificios de tipología residencial vivienda colectiva, entendiendo como tales los que cuenten con más de una vivienda, independientemente de que el edificio se destine simultáneamente a otros usos.
A efectos de determinar el número de viviendas del edificio, se computará del número de cédulas de habitabilidad vigentes y el número de viviendas incluidas en el catastro.
2. Quedan excluidas las viviendas unifamiliares, entendiendo por tales las aisladas o adosadas horizontalmente, aun cuando estas últimas pudieran compartir en planta bajo rasante garajes o trasteros mancomunados.
En ningún caso se considerarán como viviendas unifamiliares las superpuestas verticalmente, aunque cuenten con accesos independientes.
Artículo 3. Obligatoriedad del Informe de Evaluación de los Edificios.
A efectos de determinar el número de viviendas del edificio, se computará del número de cédulas de habitabilidad vigentes y el número de viviendas incluidas en el catastro.
2. Quedan excluidas las viviendas unifamiliares, entendiendo por tales las aisladas o adosadas horizontalmente, aun cuando estas últimas pudieran compartir en planta bajo rasante garajes o trasteros mancomunados.
En ningún caso se considerarán como viviendas unifamiliares las superpuestas verticalmente, aunque cuenten con accesos independientes.
Artículo 3. Obligatoriedad del Informe de Evaluación de los Edificios.
1. Están obligados a hacer el Informe de Evaluación de los Edificios las comunidades de propietarios, agrupaciones de comunidades de propietarios o los propietarios únicos de edificios de tipología residencial vivienda colectiva que cuenten con una antigüedad igual o superior a 50 años.
2. A estos efectos, la antigüedad de un edificio se podrá acreditar por los siguientes medios:
a) En su caso, la fecha de calificación definitiva como vivienda protegida.
b) La fecha de inscripción en el Catastro
c) La fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad.
d) La fecha del certificado de final de obra
e) En defecto de los anteriores, por cualquier otro documento válido en derecho.
Si existieran varios documentos acreditativos y no fuese coincidente la fecha indicativa de la antigüedad del edificio, el orden de prelación entre ellos para la determinación de la antigüedad válida a los efectos del presente decreto, coincidirá con el de su enumeración en el presente apartado.
3. Están exentos de la obligación de ser evaluados aquellos edificios declarados en ruina, sin perjuicio de las obligaciones que se deriven de dicha declaración conforme a la normativa vigente en la materia.
4. Los Ayuntamientos o la Consejería competente en materia de vivienda podrán establecer la obligación de efectuar el Informe de Evaluación a aquellos edificios que, aún no estando obligados a realizarlo conforme a este decreto, presenten evidentes deficiencias estructurales, constructivas o en sus instalaciones que puedan suponer riesgo para las personas, tanto en el interior del edificio como en la vía pública.
5. Para entender cumplida la obligación de hacer el Informe de Evaluación de los Edificios este ha de ser favorable. En caso de que el Informe sea desfavorable, no se entenderá cumplida la obligación hasta que los propietarios realicen las medidas necesarias para corregir las deficiencias observadas en la forma y plazos previstos en el Informe, de conformidad con lo previsto en el artículo 8 del presente decreto.
6. El incumplimiento de la obligación de hacer el Informe de Evaluación de los Edificios por los obligados a ello se considerará un incumplimiento de los deberes de uso, conservación y rehabilitación recogidos en el artículo 142 de Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo, aprobado por Decreto Legislativo del Principado de Asturias 1/2004, de 22 de abril constituyendo infracción a los efectos previstos en el artículo 248 de la citada norma.
Artículo 4. Censo de edificios. Cada Ayuntamiento creará un censo de edificios en la que se registrarán la totalidad de los edificios de su concejo, su fecha de construcción y fecha de adquisición de la obligación de efectuar el primer informe de evaluación del edificio o los sucesivos a realizar vencido el periodo de vigencia de las anteriores.
2. A estos efectos, la antigüedad de un edificio se podrá acreditar por los siguientes medios:
a) En su caso, la fecha de calificación definitiva como vivienda protegida.
b) La fecha de inscripción en el Catastro
c) La fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad.
d) La fecha del certificado de final de obra
e) En defecto de los anteriores, por cualquier otro documento válido en derecho.
Si existieran varios documentos acreditativos y no fuese coincidente la fecha indicativa de la antigüedad del edificio, el orden de prelación entre ellos para la determinación de la antigüedad válida a los efectos del presente decreto, coincidirá con el de su enumeración en el presente apartado.
3. Están exentos de la obligación de ser evaluados aquellos edificios declarados en ruina, sin perjuicio de las obligaciones que se deriven de dicha declaración conforme a la normativa vigente en la materia.
4. Los Ayuntamientos o la Consejería competente en materia de vivienda podrán establecer la obligación de efectuar el Informe de Evaluación a aquellos edificios que, aún no estando obligados a realizarlo conforme a este decreto, presenten evidentes deficiencias estructurales, constructivas o en sus instalaciones que puedan suponer riesgo para las personas, tanto en el interior del edificio como en la vía pública.
5. Para entender cumplida la obligación de hacer el Informe de Evaluación de los Edificios este ha de ser favorable. En caso de que el Informe sea desfavorable, no se entenderá cumplida la obligación hasta que los propietarios realicen las medidas necesarias para corregir las deficiencias observadas en la forma y plazos previstos en el Informe, de conformidad con lo previsto en el artículo 8 del presente decreto.
6. El incumplimiento de la obligación de hacer el Informe de Evaluación de los Edificios por los obligados a ello se considerará un incumplimiento de los deberes de uso, conservación y rehabilitación recogidos en el artículo 142 de Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo, aprobado por Decreto Legislativo del Principado de Asturias 1/2004, de 22 de abril constituyendo infracción a los efectos previstos en el artículo 248 de la citada norma.
Artículo 4. Censo de edificios. Cada Ayuntamiento creará un censo de edificios en la que se registrarán la totalidad de los edificios de su concejo, su fecha de construcción y fecha de adquisición de la obligación de efectuar el primer informe de evaluación del edificio o los sucesivos a realizar vencido el periodo de vigencia de las anteriores.
CAPÍTULO II
El Informe de Evaluación de los Edificios
Artículo 5. Alcance de la evaluación.
1. La evaluación comprenderá el edificio completo, tanto sus elementos comunes como las viviendas o locales incluidos en el mismo.
Se incluirán todas las plantas, desde la cimentación a la cubierta del edificio, independientemente de que alguna de ellas supere el ámbito del edificio como garajes mancomunados o plantas de uso distinto al residencial.
2. Se deberán inspeccionar todas las viviendas y locales, estando los propietarios obligados a facilitar el acceso a los mismos al técnico evaluador.
Si, por causa debidamente justificada, el técnico evaluador en su inspección, no pudiese acceder a la totalidad de las viviendas o locales, deberá reflejar tal circunstancia en el informe, indicando si supone alguna limitación al contenido técnico del informe y, en su caso, la validez del informe para el conjunto del edificio.
3. En el caso de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal que cuenten con varios portales para los que se hayan constituido comunidades de propietarios independientes, podrá efectuarse una evaluación por cada comunidad o portal.
4. La evaluación del edificio contemplará los siguientes aspectos:
a) El estado de conservación del edificio, incluyendo sus elementos estructurales, constructivos y las instalaciones que no requieran, por su normativa sectorial, inspecciones técnicas específicas, constatando las patologías o deficiencias que se puedan apreciar mediante una inspección organoléptica.
Para el caso de las instalaciones que requieran inspección técnica específica, el técnico que efectúe la evaluación del edificio se limitará a requerir a los propietarios o administradores la presentación de los correspondientes contratos de mantenimiento, boletines, informes u otros documentos que acrediten el cumplimiento las exigencias propias de cada instalación.
No será objeto de la evaluación la detección de vicios o daños ocultos, ni la determinación precisa del origen de las patologías observadas, aunque sí la formulación de un prediagnóstico de sus posibles causas.
Si el evaluador, para determinar la gravedad de una o más patologías detectadas, lo considerara necesario, propondrá a los propietarios la elaboración, por el propio evaluador o por técnico distinto, de un informe pericial o técnico que establezca un diagnóstico preciso de los daños, su origen, la forma de subsanarlos y la necesidad, en su caso, de redacción de un proyecto de rehabilitación.
b) El grado de accesibilidad del edificio y enumeración de los elementos que incumplen lo dispuesto en la normativa vigente en materia de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad.
En el caso de edificios susceptibles de mejorar sus condiciones de accesibilidad mediante ajustes razonables, se describirán dichos ajustes, concretando si suponen una carga desproporcionada o no, en los términos establecidos en el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.
c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
Si el edificio ya cuenta con un certificado de eficiencia energética válido sin que haya habido variaciones en las características energéticas del edificio o sus instalaciones, bastará con adjuntar dicho certificado; en caso contrario, deberá efectuarse nueva certificación. En todo caso el certificado deberá estar debidamente registrado por la Consejería competente en materia de energía en cuyo caso el solicitante tendrá derecho a no aportarlo, debiendo indicar expresamente el expediente en que figure ( nº de registro o de solicitud).
Artículo 6. Informe de Evaluación de los Edificios.
1. El resultado de la evaluación se reflejará en el correspondiente Informe emitido por el técnico competente que la haya efectuado, y en él se identificarán y describirán las características generales del edificio, su estado general según lo dispuesto en el artículo 5.4 del presente decreto, las deficiencias observadas y su calificación así como su carácter local o general, el plazo para subsanarlas y la calificación final del edificio según las deficiencias observadas, en los términos previstos en el artículo siguiente.
2. La Consejería competente en materia de vivienda determinará por resolución el formato al que deberán ajustarse los Informes de Evaluación de los Edificios.
Artículo 7. Calificación del edificio.
1. En relación con el estado de conservación del edificio el sentido del informe será:
a) Favorable si todos los capítulos de conservación son informados favorablemente.
b) Desfavorable si al menos uno de los capítulos de conservación es informado desfavorablemente.
2. Los apartados de accesibilidad y eficiencia energética solo darán lugar a informe desfavorable cuando supongan incumplimiento de la normativa vigente.
Artículo 8. Contenido y efectos del informe desfavorable.
1. En caso de que el informe sea desfavorable, se deberán describir en el mismo los defectos, hacer un prediagnóstico de las causas que lo motivan con mención de su posible solución, indicar los plazos para la subsanación de las deficiencias y la urgencia de proceder a la misma. 1. La evaluación comprenderá el edificio completo, tanto sus elementos comunes como las viviendas o locales incluidos en el mismo.
Se incluirán todas las plantas, desde la cimentación a la cubierta del edificio, independientemente de que alguna de ellas supere el ámbito del edificio como garajes mancomunados o plantas de uso distinto al residencial.
2. Se deberán inspeccionar todas las viviendas y locales, estando los propietarios obligados a facilitar el acceso a los mismos al técnico evaluador.
Si, por causa debidamente justificada, el técnico evaluador en su inspección, no pudiese acceder a la totalidad de las viviendas o locales, deberá reflejar tal circunstancia en el informe, indicando si supone alguna limitación al contenido técnico del informe y, en su caso, la validez del informe para el conjunto del edificio.
3. En el caso de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal que cuenten con varios portales para los que se hayan constituido comunidades de propietarios independientes, podrá efectuarse una evaluación por cada comunidad o portal.
4. La evaluación del edificio contemplará los siguientes aspectos:
a) El estado de conservación del edificio, incluyendo sus elementos estructurales, constructivos y las instalaciones que no requieran, por su normativa sectorial, inspecciones técnicas específicas, constatando las patologías o deficiencias que se puedan apreciar mediante una inspección organoléptica.
Para el caso de las instalaciones que requieran inspección técnica específica, el técnico que efectúe la evaluación del edificio se limitará a requerir a los propietarios o administradores la presentación de los correspondientes contratos de mantenimiento, boletines, informes u otros documentos que acrediten el cumplimiento las exigencias propias de cada instalación.
No será objeto de la evaluación la detección de vicios o daños ocultos, ni la determinación precisa del origen de las patologías observadas, aunque sí la formulación de un prediagnóstico de sus posibles causas.
Si el evaluador, para determinar la gravedad de una o más patologías detectadas, lo considerara necesario, propondrá a los propietarios la elaboración, por el propio evaluador o por técnico distinto, de un informe pericial o técnico que establezca un diagnóstico preciso de los daños, su origen, la forma de subsanarlos y la necesidad, en su caso, de redacción de un proyecto de rehabilitación.
b) El grado de accesibilidad del edificio y enumeración de los elementos que incumplen lo dispuesto en la normativa vigente en materia de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad.
En el caso de edificios susceptibles de mejorar sus condiciones de accesibilidad mediante ajustes razonables, se describirán dichos ajustes, concretando si suponen una carga desproporcionada o no, en los términos establecidos en el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.
c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
Si el edificio ya cuenta con un certificado de eficiencia energética válido sin que haya habido variaciones en las características energéticas del edificio o sus instalaciones, bastará con adjuntar dicho certificado; en caso contrario, deberá efectuarse nueva certificación. En todo caso el certificado deberá estar debidamente registrado por la Consejería competente en materia de energía en cuyo caso el solicitante tendrá derecho a no aportarlo, debiendo indicar expresamente el expediente en que figure ( nº de registro o de solicitud).
Artículo 6. Informe de Evaluación de los Edificios.
1. El resultado de la evaluación se reflejará en el correspondiente Informe emitido por el técnico competente que la haya efectuado, y en él se identificarán y describirán las características generales del edificio, su estado general según lo dispuesto en el artículo 5.4 del presente decreto, las deficiencias observadas y su calificación así como su carácter local o general, el plazo para subsanarlas y la calificación final del edificio según las deficiencias observadas, en los términos previstos en el artículo siguiente.
2. La Consejería competente en materia de vivienda determinará por resolución el formato al que deberán ajustarse los Informes de Evaluación de los Edificios.
Artículo 7. Calificación del edificio.
1. En relación con el estado de conservación del edificio el sentido del informe será:
a) Favorable si todos los capítulos de conservación son informados favorablemente.
b) Desfavorable si al menos uno de los capítulos de conservación es informado desfavorablemente.
2. Los apartados de accesibilidad y eficiencia energética solo darán lugar a informe desfavorable cuando supongan incumplimiento de la normativa vigente.
Artículo 8. Contenido y efectos del informe desfavorable.
Asimismo, en el informe se hará constar expresamente si es necesario tomar alguna medida específica y urgente para garantizar la seguridad del edificio, de sus usuarios o de terceros, en cuyo caso habrá de remitirse, una copia del Informe al Ayuntamiento en cuyo ámbito municipal se encuentre el edificio. Dicha remisión se hará en el plazo máximo de 15 días naturales a contar desde el registro del informe.
2. En caso de que el informe sea desfavorable los propietarios estarán obligados a adoptar las medidas recogidas en el mismo para corregir las deficiencias advertidas.
3. Transcurrido el plazo establecido en el informe para la subsanación de las deficiencias y una vez corregidas las mismas, los propietarios deberán remitir al Registro general un Anexo al Informe donde se relacionarán las obras ejecutadas para corregir las deficiencias advertidas, adjuntando la licencia municipal y el certificado final de obra. Dicho Anexo, en su caso, le dará al Informe carácter de favorable y se realizará el registro en tal sentido.
El Anexo deberá ser suscrito por el técnico que suscribió el Informe desfavorable, salvo causa justificada debidamente motivada.
4. La no realización de las obras en el plazo previsto facultará al Ayuntamiento para proceder en la forma establecida en el artículo 233 del Texto Refundido de las Disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y Urbanismo, aprobado por Decreto legislativo del Principado de Asturias 1/2004, de 22 de abril, sin perjuicio de la imposición de las sanciones que procedan de conformidad con la normativa urbanística.
5. La Consejería competente en materia de vivienda, en función de la gravedad, peligrosidad o insalubridad apreciadas en el Informe, podrá incoar de oficio expediente de revocación de la Cédula de Habitabilidad conforme a lo previsto en el Título III del Decreto del Principado de Asturias 6/95, de 18 de enero, Regulador del Régimen Jurídico de la Habitabilidad y de los Procedimientos Administrativos relacionados con la misma.
Artículo 9. Técnicos evaluadores.
1. El Informe de Evaluación de los Edificios lo redactará técnico con la titulación de arquitecto, o arquitecto técnico, sin perjuicio de lo que pudiera determinar la normativa básica del Estado en materia de competencias profesionales, debiendo garantizarse la independencia, imparcialidad y objetividad del informe. Estos requisitos se exigirán igualmente a las entidades de control de calidad de la edificación u otras sociedades que pudieran redactar el informe que en todos los casos irá firmado por un técnico competente. En todo caso se identificará cada firma con el correspondiente pie de firma, y se aportará declaración responsable de la titulación, copia compulsada del título, o cualquier otro documento acreditativo de la titulación.
2. La certificación energética podrá ser suscrita por un técnico diferente, de acuerdo con las materias que le son propias.
Artículo 10. Vigencia y renovación del Informe de Evaluación de los Edificios.
1. El Informe de Evaluación de los Edificios tendrá una vigencia de diez años. Este plazo se computará desde el día siguiente a aquel en el que sea suscrito el Informe favorable.
2. Los Ayuntamientos o la Consejería competente en materia de vivienda, de oficio o a instancia de parte, podrán declarar la revocación anticipada de la vigencia del informe de evaluación del edificio si circunstancias sobrevenidas así lo requieran por haber empeorado sustancialmente las condiciones de seguridad, salubridad, u otras existentes en el momento de emitir el informe vigente, en cuyo caso los propietarios del edificio estarán obligados a subsanar las nuevas deficiencias o someterse a nueva evaluación.
Artículo 11. Destino del Informe de Evaluación de los Edificios. 1. Una vez registrado, el Informe de Evaluación del Edificio se incorporará al Libro del Edificio, cuando exista. En todo caso, quedará bajo la custodia de la propiedad del inmueble.
2. En las transmisiones de viviendas incluidas en un edificio obligado a contar con un Informe de Evaluación, el adquirente o el arrendatario podrá exigir, junto con la cédula de habitabilidad, copia del informe.
CAPÍTULO III
El Registro General de Informes de Evaluación de los Edificios del Principado de Asturias.
El Registro General de Informes de Evaluación de los Edificios del Principado de Asturias.
Artículo 12. Registro general de Informes de Evaluación de los Edificios del Principado de Asturias. 1. Se crea el Registro General de Informes de Evaluación de Edificios del Principado de Asturias, que estará adscrito a la Consejería competente en materia de vivienda.
2. El Registro General de Informe de Evaluación de los Edificios del Principado de Asturias tendrá por objeto:
a) Proporcionar a los ayuntamientos la misma información que dispone la Administración del Principado de Asturias, de modo que tengan acceso a los datos de su competencia y puedan realizar el mantenimiento de las evaluaciones de edificios que deban incluirse en su ámbito territorial.
b) Servir de base de datos para el departamento competente en materia de vivienda.
c) Facilitar a los interesados, la elaboración de los informes de evaluación de los edificios.
d) Nutrir los censos de construcciones, edificios, viviendas y locales precisados de rehabilitación, a los que se refiere la disposición adicional primera del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre
3. La organización y funcionamiento del Registro, así como las condiciones de acceso al mismo, se regulará por Resolución de la Consejería competente en materia de vivienda.
Artículo 13. Inscripción del Informe de Evaluación de los Edificios en el Registro general. 1. Una vez realizado el Informe, el propietario, comunidad de propietarios o agrupaciones de comunidades de propietarios, o sus representantes legales deberán solicitar su inscripción en el Registro.
2. El plazo máximo para inscribir el Informe en el Registro será de dos meses, contados desde la presentación de la solicitud debidamente cumplimentada y acompañando la documentación preceptiva.
El requerimiento para subsanar la solicitud supondrá la suspensión del plazo para la inscripción, por el tiempo que medie entre su efectiva notificación y su cumplimiento por el interesado o, en su defecto, durante el transcurso del plazo concedido.
Transcurrido el plazo para proceder a la inscripción sin que se haya producido, se entenderá aceptada la solicitud y producida la inscripción.
3. La inscripción en el Registro no supondrá, en ningún caso, la conformidad de la Administración con el contenido del informe, pudiendo éste ser comprobado posteriormente mediante control o Inspección
Artículo 14. Acceso al Registro.
1. El Registro es público, sin perjuicio de lo previsto en la normativa sobre protección de datos de carácter personal.
2. La Consejería competente en materia de vivienda deberá posibilitar el acceso electrónico al Registro por parte de Ayuntamientos, ciudadanos y profesionales.
Artículo 15. Cooperación interadministrativa. Todos los Ayuntamientos de la Comunidad Autónoma tendrán acceso a los informes de edificios de su término municipal.
Disposición transitoria primera. Implantación de la obligatoriedad del Informe de Evaluación de los Edificios.
1. Los propietarios únicos, comunidades de propietarios y agrupaciones de comunidades de propietarios de edificios que tengan más de 50 años de antigüedad en la fecha de la entrada en vigor del presente decreto, deberán realizar el Informe de Evaluación y solicitar su inscripción en el Registro antes del día 27 de junio de 2018.
2. Los propietarios únicos, comunidades de propietarios y agrupaciones de comunidades de propietarios de edificios que ya hayan realizado el Informe de Evaluación a la entrada en vigor del presente decreto, y éste se encuentre dentro del plazo de vigencia de diez años, deberán solicitar su inscripción en el Registro general en el plazo máximo de 1 año contado desde la entrada en vigor.
En el caso de que no se realizara la solicitud de inscripción en el plazo señalado, el Informe de Evaluación del edificio se entenderá como no realizado.
El registro se realizará de oficio por la Consejería competente en materia de vivienda en caso de que el Informe ya obre en sus archivos antes de la entrada en vigor del presente decreto.
Disposición transitoria segunda. Validez de las inspecciones técnicas de los edificios
Aquellos edificios en los que se hubiera efectuado la inspección técnica de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control de gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa , no estarán obligados a realizar el Informe de Evaluación del edificio durante el periodo de vigencia de la inspección, siempre que dicho plazo fuera igual o inferior a diez años.
En el caso de que el período de vigencia sea superior, estarán obligados a realizar el Informe de Evaluación en el plazo de diez años desde la fecha de suscripción de la inspección técnica.
Transcurrido el plazo para proceder a la inscripción sin que se haya producido, se entenderá aceptada la solicitud y producida la inscripción.
3. La inscripción en el Registro no supondrá, en ningún caso, la conformidad de la Administración con el contenido del informe, pudiendo éste ser comprobado posteriormente mediante control o Inspección
Artículo 14. Acceso al Registro.
1. El Registro es público, sin perjuicio de lo previsto en la normativa sobre protección de datos de carácter personal.
2. La Consejería competente en materia de vivienda deberá posibilitar el acceso electrónico al Registro por parte de Ayuntamientos, ciudadanos y profesionales.
Artículo 15. Cooperación interadministrativa. Todos los Ayuntamientos de la Comunidad Autónoma tendrán acceso a los informes de edificios de su término municipal.
Disposición transitoria primera. Implantación de la obligatoriedad del Informe de Evaluación de los Edificios.
1. Los propietarios únicos, comunidades de propietarios y agrupaciones de comunidades de propietarios de edificios que tengan más de 50 años de antigüedad en la fecha de la entrada en vigor del presente decreto, deberán realizar el Informe de Evaluación y solicitar su inscripción en el Registro antes del día 27 de junio de 2018.
2. Los propietarios únicos, comunidades de propietarios y agrupaciones de comunidades de propietarios de edificios que ya hayan realizado el Informe de Evaluación a la entrada en vigor del presente decreto, y éste se encuentre dentro del plazo de vigencia de diez años, deberán solicitar su inscripción en el Registro general en el plazo máximo de 1 año contado desde la entrada en vigor.
En el caso de que no se realizara la solicitud de inscripción en el plazo señalado, el Informe de Evaluación del edificio se entenderá como no realizado.
El registro se realizará de oficio por la Consejería competente en materia de vivienda en caso de que el Informe ya obre en sus archivos antes de la entrada en vigor del presente decreto.
Disposición transitoria segunda. Validez de las inspecciones técnicas de los edificios
Aquellos edificios en los que se hubiera efectuado la inspección técnica de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control de gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa , no estarán obligados a realizar el Informe de Evaluación del edificio durante el periodo de vigencia de la inspección, siempre que dicho plazo fuera igual o inferior a diez años.
En el caso de que el período de vigencia sea superior, estarán obligados a realizar el Informe de Evaluación en el plazo de diez años desde la fecha de suscripción de la inspección técnica.
Disposición transitoria tercera. Solicitud de inscripción En tanto no se haya implantado la aplicación informática para solicitar la inscripción del Informe en el Registro, la solicitud de inscripción se realizará con el modelo del Anexo I al presente decreto cumplimentado en todas sus casillas.
Disposición final primera. Habilitación normativa. Se faculta a la persona titular de la Consejería competente en materia de vivienda para dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo y ejecución del presente decreto.
Disposición final segunda. Entrada en vigor.
El presente decreto entrará en vigor a los veinte días de su publicación en el Boletín Oficial del Principado de Asturias.
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